Етажна собственост - що е то?

Pixabay.com

-Вещното законодателство използва термина “етажна собственост” без да определя неговото съдържание, дори го използва нееднозначно.

- Глава 4, ЗС е озаглавена – Етажна собственост;

 -Съгласно чл.37 от ЗС “етажи или части от етажи заедно с придадените към тях помещения в тавана или зимника, могат да принадлежат на отделни собственици – държавата, общините и други юридически или физически лица”.

- Член 38, ЗС определя, че при сгради, в които етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици, има общи на всички собственици части на сградата – земята, върху която е построена сградата, основите, външните стени, плочите, площадките, покривите, комините, инсталациите и всичко, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползване.
Характерни признаци на етажната собственост:
1) обект на етажната собственост е само сграда /постройка/; не може да бъде обект на етажна собственост вещ, която е изградена на етажи, например автобуси, кораби и т.н.
2) в архитектурно и строително отношение, сградата трябва да се състои от етажи и други самостоятелни обекти, съгласно техническите правила и норми на строителство; няма значение видът на тези обекти – етажи, апартаменти, магазини;
3) отделните самостоятелни обекти трябва да са технически свързани чрез общи части на сградата – основи, покрив, колони, вътрешни разделителни стени

4) в правно отношение обособените самостоятелни обекти в сградата принадлежат на различни собственици; ако реално обособените обекти не са разпределени в изключителна собственост между съсобствениците, ще е налице обикновена съсобственост върху цялата сграда;
5) общите части на сградата са в съсобственост на отделните етажни съсобственици; всеки от тях има дял в общите части; тези части обаче не могат да се делят;

6) етажните собственици, като изключителни собственици на реално обособени обекти, влизат в правоотношения помежду си и в правоотношения с трети лица във връзка с управлението и използването на общите части.

*За целта се формират органи на управление на етажната собственост.
- Етажната собственост е една модификация на правото на собственост, едно особено съчетание на изключителна собственост върху обособени обекти в една сграда и съсобственост върху общите части.

- Ако има едно дворно място и в него са построени две или повече самостоятелни сгради и те са собственост на различни лица – няма етажна собственост!

- Може да има: в общ парцел са изградени 2 отделни сгради, т.е. къщи-близнаци – тогава имаме ХОРИЗОНТАЛНА етажна собственост;

2.Правен режим на ЕС

- През 1904 г. в България ЗИСС допуска възможност “разни катове на една къща” да принадлежат на различни собственици.

*миграционните процеси към градовете и ограничените възможности за строеж на фамилни жилища налага многоетажното строителство;

*затова трябва да се уредят и отношенията, възникващи между собственици и обитатели в 1 сграда;

* ЗИСС и Закон за кооперативните сдружавания се оказват непригодни

-През 1933 г. се приема Закон за етажната собственост, който за пръв път въвежда и термина “ЕС”.

- През 1935 г. се замяна с Наредба - Закон за ЕС, който действа до 1951 г.

-Тогава влиза в сила ЗС, който урежда общо режима на ЕС.

-Приет е и правилник за управлението, реда и надзора на ЕС- ПУРНЕС.

3. Възникване и прекратяване на ЕС

Възникване

- Няма специално урдени от ЗС способи за възникване на ЕС

- За възникване на ЕС не е необходим специален учредителен акт.

-Началният момент на възникване на ЕС е придобиването на правото на собственост от различни лица върху отделни, обособени обекти в една сграда.

1) Чрез Делба.

- Ако една сграда, етажи или части от нея принадлежат общо на две или повече лица, няма ЕС (а обикновена съсобственост).

-Чл.39, ЗС - съсобствениците могат да си поделят общата сграда по етажи или части от етажи.

* По същия начин може да се раздели общата сграда и по съдебен ред, ако отделните етажи или части от етажи могат да се използват самостоятелно без значителни преустройства и без неудобства по-големи от обикновените.

2)  Чрез строителство, осъществено от ЖСК.

- Целта на ЖСК е участниците да построят сграда и да придобият отделни обекти в нея за самостоятелно позване;

- ЖСК е юридическо лице

*След построяването на сградата тя става собственост на ЖСК.

- след снабдяване на член-кооператора с нотариален акт, той придобива в изключителна собсвтеност обособения обект.

*От този момент възниква и ЕС, защото най-малко двама различни собственици притежават два самостоятелни обекта в една сграда.

3) Чрез договор за групов строеж

- Той дава възможност в съсобствен парцел две или повече лица да построят сграда, като определят жилищата и други обекти, които ще получат след завършване на строителството. - След построяване на сградата възниква обикновена съсобственост между участниците в договора.

- Тази съсобственост се прекратява чрез делба, чрез разпределяне на жилищата и другите обекти съобразно договора; тогава възникват и отношения по ЕС.

4)  Чрез сделка, надстрояване

- ЕС възниква когато със сделка се прехвърля самостоятелен обект от сграда, в която е била до този момент притежание на едно лице

* счита се, че са прехвърлени и съответни идеални части на сградата, макар да не са посочени в нотариален акт

- ЕС възниква и когато имаме надстрояване на съществуваща сграда, собственост на едно лице, от друго лице, което придобива собствеността на надстроения обект и съответен дял от общите части на сградата.

Прекратяване на ЕС.

- Въпреки че в сградата съществува определена общност, тази общност не може да бъде прекратена чрез делба, защото общите части не могат да се делят;

- Има някои други способи:

1) При погиване на сградата.

- Тогава просто липсва обект, по повод на който да съществуват отношения на етажни собственици

- В случай на погиване на сградата материалите от разрушената сграда стават самостоятелни вещи и върху тях възниква обикновена съсобственост с дялове съответни на делът на всеки от бившите етажни собственици.

- Ако земята преди това е била обща собственост и тя ще бъде остане в обикновена съсобственост.

2) Преустройство на сградата.

-Доколкото строителните правила и норми позволяват, възможно е сграда в режим на ЕС да бъде преустроена така, че да се премахнат обособените обекти.

-Например: няколко магазинни и складови помещения се преустройват като се премахват разделителни стени и се образува едно помещение. Бившите етажни собственици стават обикновени съсобственици със съответния си дял върху новия обект.

3) Сливане

- Ако едно лице придобие собствеността на всички обособени обекти – ЕС се прекратява;

- Пример: ако 1 лице изкупи всички обекти или ги наследи, придобие по давност и т.н.;

!!!Прехвърлянето на обособен обект на 3-то лице НЕ прекратява ЕС; 3-тото лице с придобиване на обекти става етажен собственик със свой съответен дял в общите части на сградата;